大分県地価調査

地価調査の概要

地価調査の目的

　地価調査は、国土利用計画法施行令第9条の規定に基づき、都道府県知事が毎年1回、一定の基準日における基準地（近隣地域において、土地の利用状況、環境、地積、形状等が通常であると認められる画地）の単位面積当たりの標準価格を判定し、公表するものである。この制度は、一般の土地取引の当事者に対して信頼度の高い目安を提供するとともに、公共用地の適正な取得価格の算定等に用いられることにより適正な地価判定のよりどころとすることを目的としている。

　なお、本調査の基準日は7月1日（同法施行規則第14条）となっており、実施にあたっては不動産鑑定士に各基準地の鑑定評価を委託している。

基準地の選定基準

　基準地の標準価格は、国土利用計画法に基づき土地取引価格の比準審査を行う際に用いられるほか、一般の土地取引価格に対して指標を与えるものであるから、基準地は特に次の諸条件にできるだけ合致する画地を選定した。

１　基準地の中庸性 

　基準地は、基準地が選定される近隣地域において土地の利用状況、環境、地積、形状、価格、水準等が中庸であると認められるものであること。

　例えば、特殊な用途に供されている敷地や角地又は不整形地等を避け、一般的な利用状況の敷地や、敷地の一方のみが道路に面している（原則として）整形の画地を設定した。したがって、基準地の価格水準は、当該近隣地域における中庸水準のものであって最高価格地等ではない。

２　基準地の確定性

　基準地は、土地登記簿、住居表示、建物等によって明確に他の土地と区別され、かつ、容易に確認できるものであること。

３　基準地の代表性

　基準地は、限られた基準地の数で適切な近隣地域に分布し、基準地のおかれる市町村全体の地価水準をできるだけ代表しうるものであること。

４　基準地の安定性

　基準地は、土地利用の状況が安定した近隣地域にあって、その地域の一般的用途に適合した画地であること。

基準地の標準価格の性格

１　価格の性質

　基準地の標準価格は、毎年7月1日における基準地1平方メートル当たり（宅地）又は10アール当たり（林地）の正常な価格である。
　この基準地の価格は、当該基準地の更地としての正常価格、すなわち当該基準地に建物、工作物等の定着物がなく、かつ、当該基準地に使用及び収益を目的とする権利が存しないものとしての正常価格である。
　正常価格とは、市場性を有する不動産について、合理的な自由市場で形成されるであろう市場価格を表示する適正な価格であり、換言すれば売り手にも買い手にもかたよらない客観的な価値を表したものである。

２　価格形成要因

　基準地の標準価格は、個々の条件の異なる基準地毎の価格であり、調査に表示された基準地の個別要因及びその周辺の土地の利用状況等とともに一体として理解されるべきものである。

３　価格の判定方法 

　基準地は、近傍類似の取引事例からの比準価格、近傍類似の収益事例からの推定価格及び同等の効用を有する土地の推定造成価格を勘案して標準価格を判定したものであり、地価公示法による地価公示の対象とされている都市計画区域内の基準地（林地を除く。）については、更に地価公示価格を規準として判定したものである。

４　価格の閲覧

　基準地の標準価格、その他告示された事項を記載した書面は、地図とともに県及び各市町村役場に備えられており、誰でも自由に閲覧することができる。